拒買也沒關係...麥當勞靠房產賺更多

 發表於 2016-03-07                                      記者翁聖惠／整理報導 



廣告總是令人印象深刻的速食業者麥當勞，最新廣告竟引起爭議，廣告內容是兒子在麥當勞跟父親坦承是同性戀，結果父親選擇接受，感人廣告引起兩極討論，同志團體開心的說要「怒吃麥當勞一周」，反對同性婚姻的「台灣宗教團體愛護家庭大聯盟」，則發起拒買麥當勞活動。 

麥當勞「接納篇」廣告引起正反兩極討論，反對同性婚姻的護家盟則發起拒買行動。

拒買也沒關係...麥當勞靠房產賺更多

被認為是速食業龍頭的麥當勞廣告引起注意，不過麥當勞是靠著漢堡及薯條才能稱霸速食業的嗎？麥當勞創始人透漏，其實房地產才是麥當勞賺錢的不敗法則。

根據了解，麥當勞在西方國家採取特許經營方式，先購地自建連鎖店，再將店面租給加盟者當房東；或者向地主長期承租，租約長達20年，談好後再當二房東將店面租給加盟者，並向加盟者加收20％的租金，之後還會依據該區行情，調高租金漲幅。 

西方國家的麥當勞以租賃模式經營自家房地產公司，公司是為了實施房地產測落而成立的，中國媒體也曾評論麥當勞「以快餐吆喝，以地產盈利」。

不過麥當勞能成為地產大亨，並不完全歸功於品牌或行銷，選址也是麥當勞考量的重點之一，只要是麥當勞看上的環境，就會有客源，也連帶影響其他店家跟進，讓該區房價大漲，麥當勞又可從加盟者身上獲取更多的租金。 

買房成為麥當勞主要獲利的方式，天時地利不動產總經理張欣民也在經濟日報上分析「買房就要跟著麥當勞走」，因為麥當勞帶來的人潮及人氣效應很高，不只能夠促進地方繁榮、創造商圈效應外，也可以帶動地價、房價及租金效應，讓麥當勞也變成其中一項購屋指標。

不過去年6月傳出麥當勞將放棄在台經營權、放棄台灣市場，除了台灣內需市場消費不振外，還有許多店面的20年租約到期，房東有意漲房租，讓公司承受不起沉重租金。 

拒買也沒關係...麥當勞靠房產賺更多

有趣的是，除了挺同志廣告引起討論外，日前法國麥當勞也釋出一支嘲諷競爭對手漢堡王展店太少的廣告，漢堡王也不甘示落的用幾句話及自己的LOGO回敬麥當勞，瞬間完勝麥當勞，兩支廣告都成功行銷品牌，也引起更多人討論。

法拍量難產,胖U谷底恐像臉盆一樣寬

 發表於 2016-02-15                                 記者蔡佩蓉／台北報導 

雖然房市冷清清，但法拍量慘淡得出乎意料之外，根據內政部公布的法拍移轉量，2015年僅4683棟，較2014年萎縮20.9％，為有資料以來的史上最低，甚至不足2003年歷史高點的十分之一。

其中六都的法拍移轉均低於千棟，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，進入空頭市場，法拍量往往成為判斷房市發展的重要指標，由於利率處於歷史低檔，加上市場仍有不少游資撐盤，賣方未斷頭，應是法拍量該增卻不增的重要原因。 

房市冷清，但利率低，法拍量呈現難產狀態。

法拍量難產,胖U谷底恐像臉盆一樣寬

綜觀主要都會表現，六都法拍均出現驚人低量，全年法拍均低於千棟，換言之，每月法拍不破百棟，其中桃園縣量縮最多，高達32.5％，其次為高雄的28.9％，台北市量縮最少，僅14.7％，其中號稱餘屋壓力最大的新北市，法拍量竟然低於台中與台南。 

徐佳馨分析，以目前市況來看，成屋市場只要總價不高，持有成本合理，屋主又願意降價，自然容易成交，加上利率仍低，屋主仍有籌碼和銀行談判，是法拍量縮的關鍵因素。加上房地合一上路後，沒有奢侈稅的閉鎖壓力，若不堪壓力，平轉與小賠出場的屋主將會增加，自然鬆綁流入法拍的窘境。 

她表示，中古屋主籌碼較多元，加上受到奢侈稅影響，投資客已經出逃大半，自用或長期持有者多，反而有助於籌碼面的穩定，價格修正有望，但不足崩盤，倒是一些使照與建照爆量的區域，可能成為新的引爆點，購屋人應多方觀察，避免成為買到套到。 

法拍量難產,胖U谷底恐像臉盆一樣寬

建國資產管理總經理劉坤圖則說，房價快速下跌時，容易出現法拍屋，雖然現在法拍量維持低檔，但也代表凌遲房市的時間拉長，恐怕「胖U型」谷底打得會像「臉盆」一樣寬，對整個產業不是好事。

少子化使房市泡沫？都會區小宅仍抗跌

 發表於 2016-03-04                                       好房網News記者王永貞／整理報導 


現代人晚婚、孩子生得少，少子化議題一直都被視為是與未來房價下跌相關的議題之一！

但其實少子化所衍生出來的「小家庭」趨勢，不僅改變社會消費型態，也連帶使小宅熱潮因此不退燒！ 

小家庭趨勢，帶動小宅需求、也使小宅抗跌。

少子化使房市泡沫？都會區小宅仍抗跌

根據主計總處「家庭戶數按戶內人口規模別之分配統計」數據觀察，國內家庭成員人數逐年減少，近5年來包括一人家庭、二人家庭與三人家庭，占全體家庭比重已逐年攀升，其中二人家庭的比例甚至比三人家庭與四人家庭占比還高。 

小家庭現象同時發酵至房屋類型需求上，一方面因大台北都會區的房價偏高，低總價的小坪數小宅反倒成為買房入門首選，包括單身貴族、離婚者增加會造成小坪數房屋需求增加外，網友ceca也在ptt上表示，他認為目前還有「都市化、外來人口集中、觀光人口上升」等狀況可以對抗少子化現象，因此造成「戶數需求放大、但坪數需求卻下降」，不認為都會區的房子會出現空屋現象。 

少子化使房市泡沫？都會區小宅仍抗跌

而除了小宅需求增加外，鄉林建設副總經理林昌智也在中央社報導中指出，因家庭人口數減少，連帶使得購屋者在規劃空間時，常有「房間數少」、「高複合功能」、「生活休閒化」等要求，特別是在購買預售屋時，更希望放大開放空間、減少房間數，以「客變」調整最適合自身需求的居家環境。

現代人的十大生活焦慮，薪水好低、房價好高......

發表於 2016-03-01              好房網News記者翁聖惠／整理報導


現代人生活忙碌、步調快速，常有讓人煩惱的事，有些更是大家共同的煩惱。


根據統計資料發現，現代人的十大焦慮包括人生失去目標、不吃不喝還買不起房子、找不到好對象、收入太少等，而聲浪最高的則是台灣經濟前景堪憂，最讓人焦慮。  



現代人的十大生活焦慮，薪水好低、房價好高......

根據網路溫度計統計的聲量調查中發現，「煩惱」跟「憂慮」等相關關鍵字聲量非常高，而最讓網友們焦慮的，包括人生失去目標、沒人關注、資源枯竭、不吃不喝還買不起房子、找不到好對象、沒有動力出門、工作壓力大、收入太少、懷才不遇等問題，而最讓國人焦慮的，則是台灣經濟前景堪憂。


去年經濟成長率下滑，創下金融海嘯後以來最低，勞動市場也同樣受到波及；根據主計總處資料顯示，今年1月失業率為下滑，反而增加2000人，是近十年來唯一1月失業率未下降的一年。而主計總處日前也公布去年每月經常性薪資，平均為48,490元，讓許多網友大呼不可置信，嘲諷「可能是我拉低平均吧！」 現代人買不起房，只能租房，也造成許多社會問題。


根據營建署發布的2015年第3季房價負擔能力調查，雖然北市從過去的16倍下滑到15.63倍、新北市從14倍下滑到12.54倍，房價所得比有明顯下滑，但買房壓力依然驚人，北市貸款負擔率高達66.18%，位居全台之冠。



現代人的十大生活焦慮，薪水好低、房價好高......

想買房嗎？那得不吃不喝超過10年，才有辦法負擔高額房價。


收入低房價又高讓人抓狂又焦慮，不過包租公律師蔡志雄表示，台灣人現在買不起房子，除了高房價之外，最重要的是「低薪」問題，是國家必須要解決的整體經濟問題，而買不買房子則是自己的人生抉擇，跟景氣沒有絕對的關係，年輕人不會永遠22K，用什麼樣的方法增加收入才重要。

比服務業更服務業的工作...一個好房東的血汗付出

文／楊馨（Penny Yang）

出門在外租房子住的人，最怕的就是遇到不好的房東！

何謂不好？除了知道收房租以外，其他事一概不管。

燈不亮了、洗衣機壞了、熱水器的水不熱了（最糟糕的還是在冬天）、網路速度變慢甚至斷缐了等等居住上的事，反應給房東，不是找不到人，就是置之不理。

若你覺得房東這樣的「服務態度」無法接受想搬家，對不起，租約未到期，押金將被扣除！於是為了那也是辛苦賺來的二個月押金，許多房客只有忍耐到租約期滿才能搬家另覓他處。

對於完全靠租金過活的我來說，服務第一自然是面對房客的基本原則。



比服務業更服務業的工作...一個好房東的血汗付出

這些房客可都是我的衣食父母，在房客數多的情況下，倘若續租率低，我天天忙著招租房子，其他什麼事就都不必做了。

上述提到的那些問題，都是我的房客在向我租房子之前所遇過的，所以我們可以看到一批又一批的租屋客時間一到就到處搬家，各租屋網上永遠不愁沒有物件。於是我希望所有來租我房子的房客，除非有特殊情況（例如工作異動、返鄕、結婚自行購屋等），只要他們還有租屋需求，我的房子就永遠會是他們的第一考量。

要做到這樣，首先我的手機24小時都不能關機，由於租客都有智慧型手機，在簽約的時候，彼此就先互用app軟體加對方的聯繫方式。

每一個房客有任何居住上的問題，不論時間早晚，隨時要可以找到我。若是家電壞掉，我在每個租屋區域都有固定配合的店家可以前往查看修理，若是正常折舊壞了，我會馬上重新買個全新的送去給房客替換；這還包括了沙發的彈簧坐起來不舒服，獨立筒的床墊睡起來太軟等等。



房客的網路若變慢或斷線，我也要馬上打電話到網路電信業者的24小時客服中心查問，忘記帶鑰匙，得叫附近配合的鎖匠去幫忙開門；我還曾經在凌晨3點叫水肥車去替房客修理不知為何堵塞的馬桶，在上午8點不到，替一對吵著架要鬧分手的情侶房客當和事佬。

逢年過節，統一發賀節拜年圖片是必定要的，租屋卡上都有房客資料，我依照生日編排，在房客生日當天，更要記得發email過去跟房客說聲生日快樂。

房客當中有80%都是離鄉背井來台北工作的，我規定自己每天至少跟一個房客聊15到20分鐘的天，知道更多他們的工作、生活上所需，偶爾扮演一下心靈導師或分享自己年輕時奮鬥經驗。

如果租約到期他們要續租，我還會給半個月租金的續租感恩優惠，從隔月的房租內扣除。那些長期租我房子的房客，因為我的房子固定每2年一攤提折舊，重新油漆及貼換壁紙，施工期間我還得自掏腰包安排他們暫時去他處住，然後拜託師傅快些施工！

（這樣做是為了讓房子的屋況長期保持在9成甚至接近全新的狀態，房客也希望住新房子，所以也都可以接受）。

 我相信人與人之間的相處都是將心比心的，在高房價下，房東的投報率也許算低；可怎麼說租金也算是份被動收入，且將來房子若是賣了賺到的增值，還得感謝房客們的租金替你付出的分擔不是嗎？



比服務業更服務業的工作...一個好房東的血汗付出

再說如果你不只一間房子在租人，對值得留住的房客多用點心，身為房東的你不但可以省掉每年租約到期就得招租的麻煩，舊有的房客還會幫你介紹新房客，連網路上的招租廣告都不必登，你的房子就能一直都是一屋難求了！

房產代銷教父：剛性需求當道

 發表於 2016-02-27

記者蔡惠芳／台北報導 

房地產業界盛會「台北房屋之夜」昨（26）日登場，代銷業「教父」、台北房屋董事長葉條輝親自現身，他看這一波房市，認為房市起起落落，只有創新再進步，建議代銷業應掌握具有剛性需求的產品，例如基隆的「信義城」，以每坪1字頭房價締造佳績，就是掌握現在的趨勢。 

創辦台北房屋的葉條輝是台灣房地產預售制度的開山鼻祖，是代銷業的教父級人物，昨晚號召台北房屋130多位子弟兵「回娘家大團圓」

他表示，這波房市沒有所謂底部不底部，一定要調節，畢竟景氣有起起落落；不過經歷不動產稅制改革之後，台灣房市一定會質變、量變，投機性買盤退場，自住剛性需求當道，代銷業一定要大幅調整經營策略。 

昨晚在葉條輝、昔日北屋總經理王應傑，以及傳真實業董事長、中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長王明成等籌辦下，席開16桌，舉辦「台北房屋之夜」。

房產代銷教父：剛性需求當道

葉條輝表示，他創辦北屋的極盛時期，每年營業額高達70幾億元，涵蓋代銷、建築業、建築師事務所等，當時國泰建設每年營業額才50幾億元。 

現在北屋雖已不再，他也已經73歲，現在比較常住台北，並在德霖大學開課「房地產代銷實務」，每學期4學分。他的兒子則進入「代銷業西點軍校」甲山林廣告，跟著祝文宇學習。葉條輝目前也同時擔任幾家建設公司、代銷公司的顧問，深入掌握台灣房市脈動。 

葉條輝指出，由於台南震災震撼全台，預期全民更覺醒要重視居住安全和品質，也提升政府的執政魄力，尤其是北市、高雄等主要都會，會加速推動都更，對於整體市容及安全會更有助益，對房市一定會有正向影響。

房產代銷教父：剛性需求當道

王應傑表示，目前房市低檔，正是買豪宅的最好時機，最容易議價。

王明成也認為，這一波房市要看全球經濟、台灣經濟、石油價格變動，還有新政府的政策、稅制改革等；雖然有人說還要壞7年，但這根本沒根據，不必那麼悲觀。

負利率救房市夢碎！交易創23年來新低

好房網News記者翁聖惠／整理報導                              發表於 2016-02-24
日本房價到了「高不可攀」的地步，為刺激民間消費及房市交易，日本央行在1月時祭出負利率政策，使得日圓大貶，希望也能進一步促成海外民眾赴日置產風潮。
不過不到一個月，就有調查報告指出，日本房價飆漲結果造成買氣下滑，住宅銷售戶數年減6.1%，創下23年新低紀錄，讓期望負利率能救房市的日本政府很頭大。 
日本房價高不可攀，有負利率也沒用？根據日本不動產經濟研究所調查報告指出，去年日本住宅銷售量就創下23年來最低紀錄。
 日本央行在1月29日時宣布實施負利率政策，希望能讓熱錢流動到消費市場，預估短期內可以刺激日本國內購屋市場，吸引海外投資。

負利率救房市夢碎！交易創23年來新低

不過就算負利率政策有效，日本房價早就到了高不可攀的地步，上班族只能「望屋興嘆」，日本不動產經濟研究所公布的調查報告中就指出，去（2015）年日本住宅銷售量就減至7萬8089戶，戶數比雷曼兄弟風暴爆發後還要低，創下23年來最低紀錄。 
日本房價暴漲，根據鉅亨網報導，去年住宅每戶平均售價年增7.2%，連續第3年走揚，也創下1973年以來最高紀錄，每坪單價也年增8.5%，連續第3年呈現增長，逼近泡沫經濟時期水準。
 日本不動產交易量快速下滑，通貨膨脹預期也降溫，越來越多經濟學家看空日本房市，負利率的短期效益也恐撐不住，過去就有壽險業者指出，日本祭出負利率政策救市已是「出大絕」，整體經濟體制不健全，房市、股市再好也只是「海市蜃樓」；

負利率救房市夢碎！交易創23年來新低

好房網總編輯吳光中也表示，有太多的熱錢在市場上流竄，就會造成房地產價格被炒高，過多的資金無處可去，也會造成市場上出現許多怪現象。 
房價飆漲的結果，讓更多人看空日本房市，有分析師認為「今年將是日本房市安靜的泡沫破裂的時候， 2016 及 2017 年都很可能將是嚴峻的一年。」
不過不動產經濟研究所指出，因日本消費稅預計將在明年4月從現行8%提高至10%、有望刺激消費者趕在增稅前購屋，預估今年的住宅銷售戶數將增至8.4萬戶。